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06.03.2018

Zwangsverwaltung ohne langes Warten ist möglich

Wann darf eine Bank aufgrund einer Grundschuld die Zwangsverwaltung beantragen? Darf sie sofort bei Fälligkeit der Grundschuldzinsen die Zwangsverwaltung anordnen lassen oder muss sie sechs Monate warten – wie es der Fall ist, wenn sie die Immobilie zwangsversteigern lassen will? Dieser Frage widmen sich Prof. Dr. Florian Stapper und Dr. Benjamin Böhme in einem Forschungsaufsatz, der jetzt in der „Zeitschrift für Immobilienrecht (ZfIR)“ veröffentlicht wurde.

Vor der Zwangsversteigerung bekommt der Schuldner die Möglichkeit, diese binnen sechs Monaten abzuwenden. Während einige Schuldner die Chance nutzen und sich zum Beispiel um eine Anschlussfinanzierung kümmern, lassen andere die Immobilie verwahrlosen oder beschädigen sie sogar. Bisher konnten Banken dem entgegensteuern, indem sie unmittelbar nach der Kündigung der Sicherungsgrundschuld die Zwangsverwaltung wegen rückständiger Grundschuldzinsen beantragten. Ist ein Zwangsverwalter eingesetzt, schützt er Wasserleitungen vor Frost, kümmert sich um die Heizung, ist Ansprechpartner für Mieter.

Nach einer Grundsatzentscheidung des BGH vom 30.03.2017 soll es Banken erst bei Eintritt der Verwertungsreife möglich sein, Zwangsmaßnahmen einzuleiten. Zwar handelt die Entscheidung von der Zwangsversteigerung, die Richter nehmen jedoch nicht explizit die Zwangsverwaltung aus. Das verführt einige Gerichte dazu, den zeitigen Antrag auf Zwangsverwaltung auf Basis eines Zinstitels abzulehnen. Dies ist freilich falsch:

  1. Die Bank hat ein grundrechtlich geschütztes Interesse daran, dass die Sicherheit nicht an Wert verliert. Genau das wird mit der Zwangsverwaltung durch verschiedene Maßnahmen, wie Beheizung, Bewachung oder Stromversorgung, erreicht.
  2. Eine Kreditsicherheit bewährt sich in der Insolvenz, indem sie Vorrechte gewährt. Dies wird nur durch die Zwangsverwaltung erreicht, denn nur sie sichert effektiv den bevorrechtigten Zugriff auf die Mieten.
  3. Die Abschaffung der Zwangsverwaltung aus Zinstiteln würde dazu führen, dass früher bestellte Grundschulden nachträglich entwertet würden. Dies würde gegen den Vertrauensschutz verstoßen.

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Stapper Jacobi Schädlich
Stapper Jacobi Schädlich